大众网德州8月12日讯（
记者 翟岩 通讯员 王金祥）近日，家住德州市经济技术开发区的市民董先生拨打12345市民热线反映，自己之前在开发区某住宅小区购买了一套商品房并交了定金，现在感觉后悔，想退房但开发商迟迟不予退还定金，请求相关部门给予协调尽快退还。
董先生告诉记者，他之前在购房过程中曾看中一套某房地产公司在开发区开发的商品房，并与开发商签订了《认购协议》，按协议缴纳了定金，但交付完定金一段时间后，董先生感觉后悔不想购买这套商品房，并要求退回定金。但开发商却以董先生违约为由，拒绝将定金退还。
对此，德州市房管中心经调查了解，发现董先生反映的小区的开发商未取得商品房预售许可证明，按照有关法律法规不符合商品房销售条件，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。因此出卖人与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，因此买受人的定金开发企业应给予退还，如不退还，直接向人民法院起诉即可。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
另外，建设部《商品房销售管理办法》规定：符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
房管中心的工作人员在此提醒，房地产开发企业在与买受人签定正式商品房买卖合同之前一般会通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金。这种签约大多对买受人不利，买受人因急于购房在定金不退的压力下，一般也会违心地接受开发企业的不平等条款，但真实意思却在合同中无法体现，如果买受人不按照开发企业约定的条款签定合同，则大多数开发企业不予认购房产。许多买受人认为购房与其它商品交易一样，就像平常买东西，交了定金就得给我留着，买受人认为自己既然签订了认购书，因自己违约房子没有买成，定金就不可能再要了，有的买受人甚至没有索要定金的想法，其实这是一种误解，实际上如果买受人有一定的法律意识或咨询一下律师就会明白。
那么该如何避免定金陷阱？德州市房管中心的工作人员介绍，市民在选购商品房时，先不要着急与开发企业签订认购协议书，更不要交定金。在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成，买受人可以全身而退，不留任何后患。买受人在与开发商签订认购协议书时，要将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回。买受人在与开发企业签订认购协议时一定要明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退还，什么条件下定金不能退还，不退定金的法律后果及违约责任如何处理等。
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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
