大众网德州11月21日讯（记者 张冉）2018年，德州市认真贯彻落实关于促进房地产市场平稳健康发展的各项政策措施，以支持合理需求、防范市场风险为导向，有序把控土地供应节奏，积极引导房地产业高质量发展。1-10月份，全市房地产市场呈现出开发投资稳步增长、新开工速度不断加快、商品住宅产销两旺的良好发展态势。

　　一、房地产市场运行特点

　　（一）房地产开发投资稳步增长

　　今年以来，全市房地产开发投资规模不断扩大，新增大项目投资快速攀升，月度累计投资增幅均在10%以上。1-10月份，全市累计完成房地产开发投资232.96亿元，同比增长24.9%，增幅分别较上半年和三季度提高8.1个、2.5百分点，比全省平均水平高12.7个百分点。

　　从房屋用途看，住宅开发投资完成191.89亿元，同比增长30.1%，占全市房地产开发投资额的比重为82.4%，占比较去年同期提高3.3个百分点；办公楼投资1.63亿元，同比增长75.3%；商业营业用房投资24.52亿元，同比下降4.5%；其他用房投资14.92亿元，增长20.2%。

　　从投资构成看，建筑工程完成投资177.16亿元，同比增长19.5%，占全市房地产开发投资的比重为72.5%；安装工程27.80亿元，同比增长61.7%；设备工器具购置2.25亿元，同比增长5.6%；其他费用25.75亿元，同比增长35.4%。

　　分区域来看，1-10月，全市8个县（市区）投资增速环比有所回升，其中庆云县房地产开发投资增速提高幅度最大，德城区、经济开发区、齐河县投资总量均超30亿元，累计占全市投资的47.0%，主导作用明显。

　　（二）房屋施工面积不断扩张，新开工面积快速增长

　　1-10月份，全市商品房施工面积2621.11万平方米，同比增长15.0%，增速分别较上半年、年初提高1.8个、4.0个百分点。其中，住宅施工面积2070.14万平方米，同比增长15.4%，增速较上半年提高0.8个百分点；90平方米及以上商品住宅施工面积1781.79万平方米，同比增长20.3%。

　　1-10月份，全市房屋新开工面积831.83万平方米，同比增长28.4%，增速分别较上半年、年初提高1.0个、7.0个百分点。其中商品住宅新开工面积644.37万平方米，同比增长23.0%，占房地产开发新开工面积的77.5%。

　　（三）商品房销售持续增长，商品住宅产销两旺

　　1-10月份，全市商品房房屋销售面积649.37万平方米，同比增长17.3%，增速分别较三季度、上半年提高1.1个、2.5个百分点。商品房销售额377.02亿元，同比增长50.2%，分别较三季度、上半年提高 1.6个、6.1个百分点。

　　1-10月份，全市商品住宅投资191.89亿元，增长30.1%，占全部投资比重的82.4%，同比提高3.3个百分点；商品住宅施工面积2070.14万平方米，增长15.4%，占施工面积比重的79.0%，同比提高1.1个百分点；住宅新开工面积644.37万平方米，增长23.0%，占新开工面积的比重为77.5%，同比提高2.9个百分点；住宅销售面积578.40万平方米，增长21.3%，占销售面积的比重为89.1%，同比提高3.0个百分点；住宅销售额为337.53亿元，增长56.4%，占全部商品房销售额的比重为89.5%，同比提高了3.6个百分点。商品住宅无论是开发投资完成额、施工面积、新开工面积，还是销售面积、销售额等指标均呈增高之势，出现产销两旺的局面。

　　（四）待售总量不断减少，增速继续下行

　　10月末，全市商品房待售面积降至70.23万平方米，分别较三季度、上半年减少3.31万、16.63万平方米，同比下降32.9%，降幅分别较三季度、上半年扩大1.8个、24.6个百分点，较去年同期扩大16.9个百分点，商品房去库存成果继续巩固。其中，住宅类待售面积50.68万平方米，下降36.3%，降幅较三季度扩大3.7百分点；商业营业用房待售面积16.27万平方米，下降29.0%。

　　（五）企业资金来源结构稳定，以自筹资金和定金及预收款为主

　　1-10月份，德州市房地产开发企业本年实际到位资金338.45亿元，同比增长35.9%，高于完成投资增速11.0个百分点。分渠道看，1-10月份，全市房地产开发企业国内贷款18.90亿元，同比下降5.1%，今年以来呈持续下降趋势，占全部到位资金的5.6%；自筹资金125.72亿元，同比增长47.9%，所占比重由上年同期的34.1%提高至37.1%；定金及预收款125.50亿元，同比增长61.6%，所占比重由上年同期的31.2%提高至37.1%；个人按揭贷款57.89亿元，同比增长6.5%；其他资金10.43亿元，下降13.9 %。

　　从资金来源结构分析，自筹资金和定金及预收款增长快、占比高，是房地产开发企业到位资金的主要来源，体现了房地产企业融资实力的增强及对市场开发的信心，国内贷款持续下降表明前金融机构对房地产开发商信贷政策依然较为谨慎。

　　二、需要注意的问题

　　（一）商品房销售均价持续保持上涨态势

　　1-10月份，全市商品房销售均价同比上涨28.0%。其中住宅销售均价同比上涨28.9%；非住宅销售均价同比上涨21.3%。从今年各月房屋销售均价同比涨幅看，2-10月各月同比均价涨幅分别为20.9%、24.4%、21.9%、25.2%、25.5%、24.8%、25.9%、27.8%、28.0%，一直保持20%以上速度增长。从销售价格看，1-10月份商品房销售价格为5806元/平方米。其中，住宅销售均价为5836元/平方米，非住宅销售均价为5701元/平方米。非住宅类中，办公楼销售均价6681元/平方米，商业营业用房销售均价为6237元/平方米。

　　（二） 土地成交均价上涨明显

　　2018年，德州市继续加强土地管理，严格执行国家土地管理政策，科学用地，合理用地。1-10月份，全市房地产企业土地购置面积121.12万平方米，同比增长23.3%，增速较三季度回落10.3个百分点；土地成交价款30.35亿元，同比增长89.2%，增速较三季度提高1.8个百分点；土地成交均价2506元/平方米，较去年同期提高872元/平方米，同比增长53.4%，较三季度提高13.1个百分点，较去年同期提高36.8个百分点，土地成交均价上涨较为明显。

　　三、对策建议

　　（一）充分发挥市场的决定性作用

　　房地产业关联度高，带动力强，促进房地产业的健康发展对全市经济发展和民生改善具有十分重要的作用。在住房领域，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，根据市场需求和城镇化进程的需求，合理分配土地出让和项目审批工作，各级政府重点做好保障房建设和棚户区改造，审慎出台商品房调控政策，让市场力量在调节商品房供需中起决定作用，以满足不同层次的住宅需求，给投资者和消费者一个理性预期。

　　（二）加强监测分析，进一步稳定房价

　　针对当前房地产市场出现的一些新情况、新变化、新动向，特别是重点地区的房价变动情况，进一步强化市场分析、跟踪和预警工作。引导房地产开发企业准确研判形势，根据市场供求变化合理定价、科学营销、扩大销售，谨防房价反弹和市场出现波动。要加大房地产市场价格监控力度，加强商品房成本研究，建立切实可行的房价监控体系，从控制成本、限制房价两方面加以调控。要完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。

　　（三）加强市场监管，防范市场风险

　　加快建立促进房市健康发展的长效机制，健全房地产市场动态监管机制和推进房地产企业诚信体系建设，近期尤其要加强预售资金的监管，防止部分开发企业因资金链断裂、运转不良出现烂尾，提高市场风险的防范意识和防控能力。建立和完善制度，切实制定有效措施，来有效地阻止市场对房价的炒作，进一步稳定房价。