济南楼市趋稳让更多的购房者选择观望,这让部分楼盘在新项目加推时不得不加大优惠力度,以提高去化率。例如,有楼盘打出了8.9折的优惠,这在过去楼市火爆的两年简直无法想象。而新房市场的趋稳,也传导到二手房市场,不少二手房价格也慢慢“低头”,有房产中介一个月也就销售了一两套。

　　新房观望情绪浓　部分楼盘开始拼价格

　　今年5月,王先生在东部一楼盘匆忙入手一套改善型住宅。但他发现,要是等到下半年再入手,可能会选一套更加满意的住宅。“我感觉下半年各个楼盘都不用再抢着买了,可选的机会更多,而且也都在搞优惠,我买的时候啥优惠都没有,买上都觉得中了彩票似的。”

　　王先生的感觉并没有错。记者调查发现,目前济南部分楼盘在新的加推项目中,都在暗自比拼价格,并加大优惠力度以加快去化周期。例如,上月底刚开盘的一热门项目,楼盘去化率相对不错,而此次开盘也给出了不少优惠政策:无论是三成首付购房者,还是全款购房者,都给出了每平米优惠百元以上的政策,并且选房成功的购房者都会赠送5000元的车位抵用券。而此次开盘的价格,基本维持在此前释放的价格线之下。“相对之前的毛坯房,目前的这个装修档次,这个价格还是挺合适的。”在本次开盘中成功选房的张先生说。

　　而北湖附近一楼盘,在加推新产品时直接喊出了8.9折的优惠,优惠力度在济南楼市中比较罕见。不仅如此,符合条件的购房者,在8.9折优惠基础上,将再享受9.8折优惠,并且该楼盘还给出了首付款分期的政策,来吸引更多的刚需购房者。优惠满满之后,成功购房者还可获得一张3万元的购房券,可直接抵扣房款。

　　工业北路北侧一楼盘也给出了很大的优惠。除了选房成功后正常的优惠数万元,购房者加数百元即可获得原价数万元的地下室,优惠力度可谓之大。“下半年楼市趋稳,观望情绪越来越浓,在此情况下,不少楼盘为了完成年度销售任务,不得不出台一些优惠政策来提高楼盘去化率,今后还会有更多楼盘加入到这一队伍中。”济南房地产业一业内人士表示。

　　高端楼盘也在加大营销力度

　　9月5日下午,郑先生拿着手机数了数当天所接到的“骚扰电话”。“一共是7个,全都是楼盘推销电话,现在才4点,估计一会儿还得接上一两个。”郑先生拿着手机向记者展示说,“一般58开头的电话我都不接,知道是楼盘的骚扰电话,但现在好多手机号打过来,也都是楼盘推销的。”

　　在郑先生印象里,此前他所接到的楼盘推销电话,大多都是一些刚需楼盘的电话,也有部分改善型楼盘的电话,但从来没接到过像CBD片区内高端楼盘的营销电话。不过从七八月份开始,他也陆续开始接到一些高端项目楼盘的推销电话。“昨天,我接到了CBD内的一个高端楼盘电话,说是售价不到3万元,我想现在的房子真是不好卖了吗?。”

　　在过去济南楼市火爆的两年,土拍市场上成交了一批高价地,这让拿地的房企不得不走高端住宅路线来实现目标利润。像CBD片区内的楼盘,以及汉峪片区旅游路沿线的楼盘,大多都以高端住宅的样貌面世,而这些楼盘基本销售单价在2万以上,面向的购房群体自然也是一些高端改善型客户。

　　据某高端住宅楼盘一不愿透露姓名的渠道专员介绍,此前在培训渠道人员时,都会要求这些渠道人员有选择性地选择目标客户进行营销,而现在的营销对象基本是所有市民。“能拉来一个客户是一个,不放过任何一个可能存在的潜在客户,你像我们以前是不设置街头拉访渠道的,现在也有这方面的人员,拉来一个提几十块钱,如果有效的话,那奖励就会数千元不等。”

　　二手房普通二手房价格“低头”　有的回落一两千元

　　市民齐女士目前在南城一大型社区居住,今年有了孩子后,打算将现住的这套小户型住宅出售后置换一套大户型的改善型住宅。虽然她还没有正式委托中介将这套房子“挂出”,但她每天都在关注小区二手房的价格走势。“前段时间最好的能卖到2.2万左右,现在基本在2万左右了,我再观察一段时间看看,反正现在大家也都在观望。”

　　记者探访发现,位于一些新房片区内的二手房,在销售单价上相对此前有所回跌。位于北部大型社区的一房产中介工作人员告诉记者,此前楼市火爆的时候,社区内二手房的销售价格基本都比新房的价格高出两三千元,并且挂出的房源也都比较抢手。不过现在新挂出的二手房价格则相对低一些,基本维持在新房价格线的上下。

　　“比如这边的二手房,上半年新房卖1.5万的话,二手房都能卖到1.6万到1.7万,但现在基本都跟新房价格持平,除非房源位置特别好,能卖得高一些。”上述中介人员表示,“因为二手房行情不太好,我都快两个月没开张了,所以我们也会代理一些新房的买卖。”

　　优质学区房价格相对坚挺成交量也有下滑

　　燕子山路一大型连锁房产中介门前,贴着不少对外出售的房源。记者发现,这些挂出的房源价格合适,性价比较高,但当记者向工作人员咨询这些房源时,均被告知都已出售完毕,随后便让记者进店内详细了解其他的在售房源。

　　该中介人员告诉记者,目前片区内的学区房价格基本都很稳定。“像这附近两个学校的学区房,基本都是老房子,价格基本在3万左右,相对稳定一些。”虽然也受到新房市场趋冷的影响,但学区房价格基本还算坚挺,“来买房的大多都是为了落户上学,所以学区房价格不可能出现大幅降价,只能说你对现在的报价不满意,可以跟房主协商一下,好协商的,会降价一些出售,但不可能说降好几千对外出售。”

　　上述中介人员告诉记者,由于所在片区都是优质学区房,因此售价也相对稳定,但受市场行情影响,成交量还是有所下滑。“卖得最好的是7月份,大概一个月卖了5套房子,现在一月能成交一两套就算不错了。”

　　另一方面,受到二手房成交新政策的影响,二手房买卖也越来越难做。“现在历下区已经开始执行新的交税政策,基本每套房子都得多交几万块钱,所以像一些买二手房本来就不坚定的客户,可能就会转向新房市场。”

　　二手房挂牌均价连续俩月下降85%业主降价卖房

　　就目前二手房市场来说,有业内人士表示,随着新房市场趋稳,购房者观望情绪越来越浓,而这种观望情绪也开始向二手房市场传导,最明显的一个表现就是,二手房挂牌量在不断增加,但成交量在减少,很多房源挂了好长一段时间都没有完成交易,处在有价无市的状态。不过,这也使得此前一二手房倒挂的问题得到缓解。

　　该业内人士的说法并非没有根据。相关数据显示,8月份,济南二手房挂牌均价已是连续两个月出现下降。在本月调价比例中,涨价业主占比仅为15%,降价业主占比85%;买卖双方对于预期价格走势仍以降价定调。

　　同时,另外一家房产中介网站数据统计显示,8月份,济南市二手房均价为20176元/平方米,截至目前,在售房源为16144套,但近90天内成交房源仅有814套,而每天新增的在售房源大概在100套。

　　数据不会说谎,并且在真实的二手房市场上表现出来。解放路上一中介工作人员告诉记者,在以前楼市火爆的时候,每天都能接待十几个前来咨询的客户,而且挂出的房源也十分抢手,有时候甚至是一天一个价。而今年以来,尤其是进入下半年以来,虽然到了楼市中所谓的“金九银十”的黄金时期,但每日的客户到访量却少得可怜,交易量大不如前,与此同时,挂出的房源也不再像以前那样抢手。“你看这些房源,都已经挂了100多天了,有客户来问,但基本没有成交的。”

　　生活日报 记者高玉龙