德州新城市花园小区业主“联名上书”质疑物业巨款修大门

　　德州市新城市花园小区整修后的南大门

　　大众网德州1月11日讯（记者 程吉童）维修什么样的小区大门需要花费十多万元的住宅专项维修资金？事先业主们为什么不知情？事发后，面对业主们的“联名上书”，物业部门却认为自己有法可依。这到底是怎么一回事？其中是否藏有猫腻？为此，从1月10日起，大众网记者便在事发地——德州市新城市花园展开了调查。

　　业主自发签订的《关于新城市花园物业动用住宅专项维修资金不同意书》（部分）

　　业主：质疑花巨款修大门藏猫腻 决定“联名上书” 1月6日大清早，德州市新城市花园小区的业主们像往常一样上班了，但让他们万万没想到的是，仅仅到了晚上，小区里就“炸了锅”。

　　让小区瞬间“炸锅”的原因，是公示栏上的一张加盖着3个单位公章的纸——《关于使用住宅专项维修资金的公示》（以下简称《公示》）。《公示》称：目前小区的南大门坏了，打算使用住宅专项维修资金进行维修（更新或改造），维修预算的钱总计144406.5元……如果三分之二以上的业主同意了，将会向德州市房产管理中心物业管理办公室办理住宅专项维修资金的使用手续；公示日期是1月4日—9日；凡是对公示内容有异议的，请在公示期内以书面的形式向德州市房产管理中心物业管理办公室反映。

　　这么看来，事发的“导火索”只是小区的一处大门而已。原来，新城市花园小区的南门从去年夏天就开始老化，门上的石膏板会时不时地掉下来，导致许多行人选择绕着进出，许多车辆选择从北门或东门出入。对此，小区的物业部门——德州新城物业管理有限公司便决定对大门进行维修（更新或改造）。

　　动用住宅专项维修资金对小区的公共部位进行维修（更新或改造），原本是合情合理的，那么新城市花园为什么还会瞬间“炸锅”呢？

　　首先，引起小区业主不满的是：修一处大门怎么会花这么多钱呢？1月10日上午，在大众网记者随机采访的10名业主中，他们均表示维修大门顶多也就是4万多块钱，多余的钱不知道去哪里了，希望物业部门张贴工程量明细单，同时质疑，在选择施工单位之前，物业部门为什么没有公开招标？

　　其次，公示单上的公示日期明明写的是从1月4日—9日，那为什么直到6日中午才张贴出来呢？“这明显是不给我们业主留有提出异议的时间和空间”。

　　于是，在剩余的3天多的时间里，业主们通过自己建立的微信群组织了起来，在张先生的店铺里集中签订了一份《关于新城市花园物业动用住宅专项维修资金不同意书》（以下简称《不同意书》）。

　　那么问题又来了，签字的地点为什么会选择在张先生的店铺？1月10日，已经过了公示日期，业主们签订的《不同意书》对组织物业动用住宅专项维修资金还有作用么？对此，张先生说，大家之所以选择在他的店铺里签字，一是因为他也是新城市花园的业主，二是他的店铺离小区很近，业主们签字比较方便。“至于《不同意书》的事，目前已经有500多人签字了，虽然还没有达到规定的人数（不同意的业主占比在1/3以上），我们通过向德州市房产管理中心物业管理办公室反应，他们也觉得物业的做法不合理，决定再给我们一段签字的时间”。

　　然而，针对业主们的“联名上书”，事件的另一方——德州新城物业管理有限公司又是怎么解释的呢？

　　1月6日中午，物业部门张贴的《关于使用住宅专项维修资金的公示》

　　物业：为业主的安全考虑 时间紧迫没法挨个儿通知

　　1月10日下午，大众网记者来到了德州新城物业管理有限公司，公司的三名工作人员先是反复以“不清楚”来推诿，直到11日下午，另一名姓王的工作人员才在电话上称：“事出有因，当时主要是考虑业主们的安全。”

　　这名姓王的工作人员告诉大众网记者，新城市花园的南门早在2003年前后就已经修建了起来，内部用三角铁支撑，外部粘贴石膏板，十多年间，风吹雨淋，从2016年的春天就开始裂缝，他们也一直在关注着。

　　到了2016年的8月底，因为下大雨和连阴天，一名保安发现小区南门的西半截掉下了一块石膏板。于是，得知情况后，9月初，物业部门便安排维修部请来专业人员前来查看，这才发现，南门内的三角铁架已经生锈腐烂，外皮粘贴的石膏板也已经松动。为了防止门头垮塌砸伤进出的人车，物业部门决定立即对南门进行整修。

　　于是，在维修单位列出工程预算和设计院出具设计图纸后，从2016年9月3日开始，小区南门的改造工程就拉开了序幕。“当时有意向的维修单位有3家，其中两家要价都在20万以上，我们也觉得价格太高，怕业主接受不了，才选择了第3家，他们拿出了工程预算，价格合计是14万多”。

　　在工程进行到9月22日时，物业部门曾经张贴过一张公示，其中包括小区南门在内的7个项目需要整修。在这张公示的最后明确说明：如果业主在公示日期（9月22日—27日）内对公示内容有异议，可以拨打物业部门的客服电话。但期间，物业部门并没有接到业主的电话。同时，因为当时维修工作开展得比较仓促，工程预算还没有进行审计，所以公示上并没有注明修建南门的花费，这也就为后来业主们的“联名上书”埋下了隐患。

　　于是，当2017年的1月6日《关于使用住宅专项维修资金的公示》张贴出来后，物业部门自然成了众矢之的。根据这名姓王的工作人员介绍，这份公示只有在工程决算报告出来后才能张贴，而《公示》上的1444406.5元也只是一个工程预算，“一般情况下预算都要高于最终的决算”，但至于《公示》为什么会提前张贴，该工作人员并不清楚。

　　那么，作为物业部门上级单位的德州市房产管理中心物业管理办公室是否了解呢？此外，对于小区业主提出的诸多疑问，物业办又是否可以回答呢？

　　房管中心：业主不了解政策 应急维修可“先斩后奏” 

　　1月11日下午，在采访物业管理办公室的一名工作人时，大众网记者了解到了一个叫做“维修资金应急使用”的程序，据说在消防系统故障、建筑外立面装饰和公共构建严重脱落松动等情况下，物业完全可以先干活后公示，只是许多市民并不清楚这一程序，也就导致活动开展起来比较困难。而上述新城市花园的情况正是这样的。

　　该工作人员说，德州新城市花园小区南门的改造也在应急维修的范畴之内。而山东省住建厅、财政厅和民政厅等部门在2015年5月1日联合发布的《山东省住宅专项维修资金管理办法》中增加了维修资金的应急使用这一程序，其中的第三章第十九条明确说明：维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用，而应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。

　　在维修资金应急使用的情况下，物业应该将有关的情况告诉业主委员会，经过业委会现场查验确认后立即进行维修。但问题在于，新城市花园并没有业委会。于是，在8月底小区的南门出现严重破损后，物业部门只能直接上报物业办。物业办在看过物业部门提供的现场照片后，要求物业部门请专业的审计机构去现场看了看，给出了一个改造的控制价格，随后批准了物业部门可以采用维修资金应急使用的程序。

　　那么，针对业主们反映的“在选择施工单位之前，为什么没有公开招标”，又该怎么解释呢？物业办的工作人员告诉大众网记者，如果工程预算在20万元以上，物业部门应该用公开招标的形式选择施工单位，如果工程预算低于20万元，物业部门应该和业委会协商，但因为新城市花园没有业委会，同时小区南门的工程预算不足20万元，所以物业只能自己选择施工单位。

　　在经过3个月左右的时间后，小区南门的主体修好了。按着正常的程序，接下来工作需要由第三方（设计院和审计单位）进行工程施工、验收和造价决算，然后物业办才能按着工程进度将所需要的维修费用进行分摊。这时候，物业部门才能将维修资金的使用明细等情况公示出来，公示的时间不能少于5天。“不知道物业部门为什么会在验收、造价决算等工作完成之前张贴公示”。

　　此外，至于业主们自发组织签订的《关于新城市花园物业动用住宅专项维修资金不同意书》，物业办工作人员称，维修资金的应急使用程序原本是不需要业主签字的，但在审批维修之后，由于业主们对这一程序不太了解，反对的声音比较高，物业办才不得不将原来的维修资金应急使用程序改成了一般维修程序。同时，该工作人员说，就目前来看，签订《不同意书》的意义并不大，“大门属于小区的公共部分，维修花费的钱自然由业主来出”，在最终的工程决算出来之后，如果业主们觉得花费太高，可以选出代表与物业进行协商，协商不成，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者是向法院提起诉讼。同时，物业部门的工作人员也表示，作为第三方的审计单位在物业办都有备案，业主们完全可以申请选择其它的审计单位来进行审计。